Jesteś współwłaścicielem nieruchomości, którą ktoś zajął bez Waszej zgody? Drugi współwłaściciel przebywa poza granicami Polski, a Ty nie masz od niego pełnomocnictwa? Czy wiesz, że w takiej sytuacji możesz samodzielnie wystąpić z pozwem o eksmisję, pomimo braku upoważnienia od drugiego współwłaściciela?
Przepisy prawa cywilnego pozwalają każdemu ze współwłaścicieli na wykonywanie wszelkich czynności i dochodzenie wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, np. usunięcia ze wspólnej nieruchomości osoby, która ją zajmuje mimo braku zgody właścicieli. Uprawnienie do korzystania z nieruchomości może wynikać, np. z zawartej umowy najmu, dzierżawy lub użytkowania. Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie dokonywać czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Powództwo o eksmisję jest właśnie tzw. czynnością zachowawczą – tj. zmierzającą do zachowania przedmiotu wspólnego prawa współwłaścicieli w stanie niepogorszonym.
W świetle prawa współwłaściciel, który dokonuje takiej czynności nie działa w imieniu reszty współwłaścicieli jako ich przedstawiciel, lecz w imieniu własnym, choć dokonuje tych czynności we wspólnym interesie wszystkich współwłaścicieli. Jest to tzw. zastępstwo pośrednie, które polega na tym, że jeden ze współwłaścicieli działa we własnym imieniu, lecz również na rachunek pozostałych współwłaścicieli. Czynność podejmowana przez któregokolwiek ze współwłaścicieli musi zmierzać więc do zabezpieczenia wspólnego interesu wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciel, który dochodzi w postępowaniu sądowym roszczenia zachowawczego może działać samodzielnie, gdyż zastępuje on pozostałych współwłaścicieli zarówno w czynnościach prawnych, jak i przy czynnościach procesowych. Sąd Najwyższy stwierdził, że w takim przypadku nie jest konieczne, aby pozew był podpisany przez wszystkich współwłaścicieli oraz by oni wszyscy brali udział w procesie.
Należy pamiętać, że w przypadku wniesienia powództwa przez jednego ze współwłaścicieli, pozostali współwłaściciele mogą wnieść sprzeciw, pozbawiając tym samym aktywnego współwłaściciela, uprawnienia do występowania w procesie w ich zastępstwie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli wystąpi do sądu z pozwem
o eksmisję osoby, która bezprawnie zajmuje nieruchomość, a pozostali współwłaściciele nie zgłoszą sprzeciwu, sąd nie będzie mógł oddalić takiego powództwa, tylko z tego powodu, że w procesie nie występują wszyscy współwłaściciele. Do dokonania tzw. czynności zachowawczej, jaką jest np. powództwo o eksmisję, uprawniony jest bowiem każdy ze współwłaścicieli, co tym samym wyklucza konieczność uzyskania zgody od pozostałych współwłaścicieli.
aplikant radcowski Agnieszka Andraszak
Okręgowa Izba Radców Prawnych w Gdańsku
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2017.459 t.j. z dnia 2017.03.02).
2. Wyrok SN z 20.10.1975 r., III CRN 288/75, OSNC 1976, nr 10, poz. 211.