Niemal każdy z nas prędzej czy później mierzy się z wyzwaniem znalezienia dla siebie mieszkania. Nie zawsze oznacza to zakup własnego lokum, często decydujemy się na mieszkanie czy pokój na wynajem. Jeśli trafimy na właściciela, który będzie szanował nas i naszą prywatność, to wszystko wydaje się proste. Co jednak w przypadku gdy właściciel, mimo zawarcia umowy najmu, nie respektuje ograniczeń swojego prawa własności – nachodzi nas, przegląda rzeczy znajdujące się w mieszkaniu, kontroluje wizyty gości? Panujące wśród wynajmujących przekonanie, że będąc właścicielem mieszkania mają nieograniczone prawo wstępu i decydowania o tym, co dzieje się w danym lokalu, niezależnie od faktu, że za ich zgodą zajmuje je inna osoba, nie ma nic wspólnego z prawną rzeczywistością stosunku najmu.
W rzeczywistości każdy najemca (a więc osoba, która mieszka w wynajmowanym mieszkaniu) ma prawo do prywatności oraz poczucia bezpieczeństwa i nie ma tu znaczenia fakt, że jest ,,tylko najemcą”. Na podstawie art. 690 Kodeksu cywilnego i art. 19 ustawy o ochronie praw lokatorów najemca jest prawnie chroniony w zakresie korzystania ze swojego lokalu na równi z właścicielem i może korzystać z roszczeń tzw. windykacyjnych i negatoryjnych. Co więcej ochrona jaką objęty jest najemca skuteczna jest również względem właściciela lokalu, który zajmuje. Ponadto na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego właściciel mieszkania może żądać wydania swojej rzeczy (a więc w tym przypadku lokalu) od osoby trzeciej, chyba że osobie takiej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo władania rzeczą – takim prawem jest również stosunek najmu. Dodatkowo naruszając prawa najemcy właściciel w niektórych przypadkach naraża się na odpowiedzialność karną Co to wszystko oznacza?
Przede wszystkim nie można bez zgody najemcy wchodzić do zajmowanego przez niego mieszkania lub pokoju, ani tym bardziej nie można utrudniać mu dostępu do tego mieszkania lub wyrzucać go z niego. Powyższy zakaz odnosi się również do właściciela. Możemy sobie przecież wyobrazić sytuację, w której właściciel mieszkania z powodu kilkudniowego opóźnienia w zapłacie czynszu wymienia pod naszą nieobecność wszystkie zamki w drzwiach. Z punktu widzenia wyżej przywołanych przepisów takiego prawa nie ma. Gdyby właściciel jednak swojej pozycji w ten sposób nadużył to najemca może żądać (również przed sądem) przywrócenia posiadania lokalu, czyli ponownego wprowadzenia się do niego.
Co więcej właściciel nie ma również prawa wchodzenia do mieszkania bez zgody najemcy, a już zwłaszcza czynienia tego pod jego nieobecność. Jeśli na taki krok się jednak zdecyduje to naraża się na odpowiedzialność karną, bowiem popełnia przestępstwo naruszenia miru domowego, o którym mówi art. 193 Kodeksu karnego. Za ten czyn grozi kara nawet do roku pozbawienia wolności. Przestępstwo to popełnia również właściciel, który bez naszej zgody w mieszkaniu przebywa, nawet jeśli wcześniej wpuszczony został do środka dobrowolnie. W takiej sytuacji może interweniować Policja, a właściciel ponieść wyżej wskazane konsekwencje karne. Właściciel w celu pozbycia się niechcianych lokatorów może próbować również pozbawić ich dostępu mediów (prąd, woda, gaz). Od 2016 roku również taki czyn jest przestępstwem, za które grozi kara pozbawienia wolności do trzech lat.
Podsumowując, podkreślić należy, że najemca pomimo licznych obowiązków związanych z umową najmu (przede wszystkim płatności czynszu i opłat za korzystanie z lokalu) ma swoje prawa i nie powinien pozwalać na naruszanie swojej prywatności. Każdy z nas bowiem chce czuć się w miejscu, w którym mieszka bezpiecznie i nie być niepokojonym przez nadgorliwego właściciela.
aplikant radcowski Maciej Cholewiński
Okręgowa Izba Radców Prawnych w Gdańsku
Źródła:
1. Uchwała SN z 4.3.1975 r.; III CZP 89/74,
2. Uchwała SN z 2.10.1986 r., III CZP 69/86,
3. Wyrok SN z 28.11.1975 r., III CRN 224/75,
4. Wyrok SN z 19.2.2002 r., IV CKN 769/00.