Kaucja przy umowie najmu mieszkania – co zrobić jeśli wynajmujący nie chce jej zwrócić?

W okresie wakacyjnym wiele osób, szczególnie studenci, wyprowadzają się z wynajmowanych mieszkań. W momencie rozliczania się w wynajmującym za opłaty często pojawia się problem związany ze zwrotem kaucji. Zasadniczo wynajmujący powinien ją zwrócić w terminie miesiąca od daty opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności mu przysługujących. Często jednak wynajmujący potrącają należności, których nie powinni, a tym samym odmawiają zwrotu kwoty wpłaconej z tytułu kaucji.

Przede wszystkim należy pamiętać, że kaucja przy umowie najmu jest zabezpieczeniem dla wynajmującego na wypadek, gdyby lokator nie zapłacił czynszu, czy też opłat za tzw. media, lub wyrządził jakieś szkody w wynajmowanym mieszkaniu. Wynajmujący może uzależnić sam fakt zawarcia umowy najmu od wpłacenia przez najemcę odpowiedniej kaucji. Jej wysokość nie może jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego na dzień zawarcia umowy.

Najemca mający wątpliwości, że wynajmujący mógł kaucję zatrzymać albo dokonać potrąceń, powinien się zwrócić do wynajmującego z prośbą o przedstawienie rachunków. To z nich powinna wynikać kwota niedopłaty. Sprawa komplikuje się, gdy wynajmujący zatrzymuje kaucję z powodu zniszczeń w mieszkaniu. Najbezpieczniej dla wynajmującego jest sporządzić w dniu zawarcia umowy protokół, z którego wynikałby stan mieszkania oraz istniejące już uszkodzenia. Gdy wynajmujący nie chce z jakichś powodów sporządzić takiego protokołu, powinniśmy we własnym zakresie zrobić zdjęcia mieszkania – szczególnie jeśli zauważymy istniejące uszkodzenia. Taka dokumentacja pomoże nam wykazać, że podczas naszego pobytu w mieszkaniu niczego nie zepsuliśmy. Pomocne może się okazać oglądanie mieszkania przed wynajmem razem z osobą trzecią, która później przy ewentualnych problemach może potwierdzić w jakim stanie było mieszkanie przy nawiązaniu umowy. Także w dniu oddania mieszkania, jeżeli jest taka możliwość, możemy poprosić wynajmującego o podpisanie oświadczenia o stanie lokalu lub o sporządzenie protokołu.

W przypadku, gdy wynajmujący mimo rozliczenia się z nim oraz oddania mieszkania w stanie sprzed wynajmu nie zwróci nam w ciągu miesiąca kaucji, należy w pierwszej kolejności skierować do wynajmującego pismo wzywające go do zwrotu kaucji w określonym terminie, np. 14 dni. Gdy pismo nie przyniesie skutku konieczne będzie złożenie w sądzie pozwu o zwrot kaucji (pozwu o zapłatę). W sądzie konieczne jest przedstawienie konkretnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Dlatego tak ważne jest, by przy wpłacie kaucji zadbać, by zostało to w odpowiedni sposób udokumentowane. Jeśli wpłacamy kaucję przelewem bankowym warto odpowiednio taki przelew zatytułować, żeby w przyszłości nie było żadnych wątpliwości z jakiego tytułu została wykonana wpłata. Natomiast jeśli kaucję płacimy gotówką, to niezależnie od tego czy sama umowa najmu jest ustna czy pisemna, należy od właściciela pobrać pokwitowanie wpłaty kaucji. Dobrze też, jeśli przy wpłacie gotówką będzie obecna osoba trzecia – znajomy, członek rodziny, a nawet inny najemca. W ten sposób w razie problemów ze zwrotem kaucji będziemy dysponowali dowodami, że taka kaucja w ogóle została wpłacona wynajmującemu.

aplikant radcowski Elżbieta Baranowska
Okręgowa Izba Radców Prawnych w Gdańsku


Źródło:
– Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. 2018 poz. 1234, ze zm.).