Kupiłeś własnościowe mieszkanie w bloku i myślisz, że od teraz samodzielnie będziesz mógł decydować o losie swojego mieszkania i związanych z nim części wspólnych? Niestety jesteś w błędzie, gdyż wraz z innymi użytkownikami budynku tworzysz z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową.
Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Zatem do części wspólnych nieruchomości zaliczyć można m.in. ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.
Z reguły częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany do tego zarządca. Decyzje w przedmiocie przebudowy niektórych elementów, modernizacji czy remontów podejmowane są w drodze uchwały, która z kolei poddawana jest pod głosowanie członków wspólnoty na zebraniu. Ich finansowanie możliwe jest z funduszu remontowego bądź np. poprzez zaciągnięcie przez wspólnotę kredytu.
Na żądanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Co więcej, należy pamiętać, że w sytuacji, gdy właściciel mieszkania chciałby zabudować część wspólną nieruchomości, np. pion wody ciepłej, musi w pierwszej kolejności uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej.
Ponadto należy zwrócić uwagę, iż ustawowa definicja nieruchomości wspólnej nie reguluje kwestii finansowania napraw czy usuwania awarii części wspólnych. Wobec tego, mając na uwadze, że wspólnotę tworzą obcy dla siebie ludzie, których cele i interesy nie zawsze są zbieżne – a stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów – tę kwestię należy uregulować w drodze uchwały zarządu.
Należy również pamiętać, że właścicielowi przysługuje prawo zaskarżenia niekorzystnej dla niego uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokalu albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Pozew o uchylenie uchwały należy złożyć w ciągu 6 tygodniu od jej podjęcia albo od dnia powiadomienia o jej treści.
aplikant radcowski Vanessa Kreft
Okręgowa Izba Radców Prawnych w Gdańsku
Źródła:
– Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 716 t.j.)