Umowa przedwstępna

Jaka jest funkcja umowy przedwstępnej?

Funkcją umowy przedwstępnej jest  przede wszystkim wzmocnienie więzi między przyszłymi kontrahentami. Strony zawierają zazwyczaj umowę przedwstępną, gdy z powodu przeszkód prawnych lub faktycznych nie mogą w danej chwili zawrzeć docelowej umowy. Na przykład kupujący chce sobie „zarezerwować” mieszkanie w momencie, gdy developer nie ukończył jeszcze budowy budynku. Strony zawierają umowę przedwstępną darowizny określonej sumy pieniędzy, gdy druga strona spodziewa się dopiero otrzymać określoną kwotę pieniędzy.

Przez umowę przedwstępną zobowiązujemy się do zawarcia w przyszłości właściwej umowy przyrzeczonej. Polega to niejako na daniu "obietnicy" zawarcia w przyszłości umowy o treści opisanej w umowie przedwstępnej, a także podjęcia innych czynności niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Jakie umowy mogą być poprzedzone umową przedwstępną?

Zasadniczo wszystkie umowy mogą być poprzedzone zawarciem umową przedwstępnej. Taką umową można poprzedzić choćby umowę sprzedaży nieruchomości, umowę darowizny, umowę zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, czy nawet umowę o pracę.

 

Co powinno być zawarte w umowie przedwstępnej?

W umowie przedwstępnej powinny być zawarte istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotne postanowienia to takie postanowienia, bez których strony nie zawarłyby umowy przyrzeczonej. Innymi słowy jest to minimalna treść umowy, która jest konieczna do zawarcia i wykonania umowy przyrzeczonej danego rodzaju. Chodzi tutaj więc przede wszystkim o wskazanie: stron umowy, wzajemnych świadczeń, praw i obowiązków stron.
Przykładowo w umowie przedwstępnej o pracę powinno się wskazać przynajmniej: rodzaj pracy, miejsce wykonywania pracy, wynagrodzenie, wymiar czasu pracy, termin rozpoczęcia pracy.

 

Jaki powinien być termin do zawarcia umowy przyrzeczonej?

Termin ustalają strony umowy. Pamiętajmy, że precyzyjne ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może być niezwykle dla nas istotne. Z reguły w razie niewykonania umowy w terminie, druga strona zastrzega sobie uprawnienie do odstąpienia od umowy lub zatrzymania otrzymanej kwoty zadatku. Dlatego - ponieważ termin może być różnie oznaczony, a i to oznaczenie różnie rozumiane przez każdą ze stron, warto zamieścić w umowie szczegółowe objaśnienie, jak strony rozumieją zastrzeżenie terminu. Terminu można nie zastrzec, ale wówczas ponosimy ryzyko, że druga strona wyznaczy niekorzystny dla nas termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W każdym razie w takiej sytuacji termin do zawarcia umowy przyrzeczonej musi być wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, w przeciwnym wypadku nie będzie można żądać jej zawarcia.

 

Czy dopuszczalne jest wprowadzenie w umowie przedwstępnej obowiązku świadczenia odpowiadającego treści umowy przyrzeczonej?

Tak, jedna ze stron lub obie mogą umówić się, że oprócz zawarcia umowy przedwstępnej będą zobowiązane do spełniania określonego świadczenia. W praktyce będzie to najczęściej obowiązek zapłaty określonej kwoty pieniężnej, na przykład zadatku, który w razie zawarcia umowy przyrzeczonej traktowany jest jako zaliczka na poczet ceny. Niedopuszczalna jest jednak sytuacja, aby świadczenie z umowy przedwstępnej równało się świadczeniu z umowy przyrzeczonej, wtedy zawarcie umowy przedwstępnej straciłoby sens. Należy się wystrzegać sytuacji, w której druga strona zastrzega sobie spełnienie świadczenia z umowy przyrzeczonej, na przykład zapłatę ceny, w praktyce jeszcze przed jej zawarciem. Sprzedający najczęściej żąda zadatku i w wypadku braku zapłaty całej ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, odstępuje od transakcji i otrzymany zadatek zachowuje. Takie umowy przez sądy mogą być różnie oceniane, dlatego warto dokładnie przeczytać umowę, a najlepiej skonsultować ją z fachowym prawnikiem: radcą prawnym lub adwokatem. W umowie przedwstępnej powinno się wskazać sposób rozliczenia stron. W przypadku, gdyby nie zawarto umowy przyrzeczonej, to świadczenie powinno być zwrócone jako świadczenie nienależne. Jeśli jednak druga strona nie będzie chciała nam go zwrócić, pozostaje skorzystać z drogi sądowej.

 

 

Druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, co mi przysługuje w takiej sytuacji?

W takiej sytuacji zależy to od tego, czy umowa przedwstępna odpowiada wymaganiom przewidzianych prawem dla umowy przyrzeczonej, zwłaszcza co do formy. Przykładowo strony zawarły umowę zbycia udziałów w spółce z o.o. w zwykłej formie pisemnej podczas, gdy prawo zastrzega dla tej umowy formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi pod rygorem nieważności. W tym przypadku umowa przedwstępna posiada tzw. skutek słabszy. Skutek słabszy umowy przedwstępnej charakteryzuje się tym, że w przypadku uchylania się zobowiązanej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługuje żądanie naprawienia szkody, której doznała przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Szczególnie należy uwzględnić w kwocie dochodzonego odszkodowania koszty np. przejazdów, składania ofert, opłaty skarbowe od zaświadczeń, podań, opłaty zezwoleń - a więc koszty i nakłady poniesione w związku z wdaniem się strony w umowę przedwstępną. Chodzi tutaj o  zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś takich, które wiązałyby się z wykonaniem umowy przyrzeczonej. Dopuszczalna jest sytuacja, aby strony w umowie przedwstępnej odmiennie określiły zakres należnego odszkodowania. Zabronione jest jednak zastrzeżenie przez strony, że będzie im wówczas przysługiwało roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

 

Inaczej wygląda sytuacją, gdy umowa przedwstępna została zawarta zgodnie z wymaganiami przewidzianymi dla umowy przyrzeczonej, szczególnie co do formy. Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna ma wtedy odmienny skutek tj. skutek mocny. Zgodnie z  art. 390 § 2 kodeksu cywilnego strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może dochodzić jej zawarcia na drodze sądowej, wbrew woli drugiej strony. Prawomocne orzeczenie sądu, zgodnie z art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 64 kodeksu cywilnego, które zobowiązuje dłużnika do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, zastępuję takie oświadczenie dłużnika. Warto pamiętać o tym, ze występując do sądu powinniśmy zażądać w pozwie, aby orzeczenie sądu obejmowało oświadczenia woli obu stron. W przeciwnym razie, gdy umowa przyrzeczona wymaga zachowania szczególnej formy, a orzeczenia sądu obejmuje tylko oświadczenie uchylającej się strony, powód powinien złożyć odrębne oświadczenie woli zawarcia umowy przyrzeczonej w wymaganej formie szczególnej. Strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może również żądać tylko odszkodowania, niedopuszczalne jest dochodzenie obu roszczeń przez taką stronę.

 

informację przygotował Piotr Stanek, aplikant radcowski I roku